Como é o procedimento da Usucapião Extrajudicial?





A usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente.


O pedido da usucapião extrajudicial é processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel, a pedido do interessado, representado por advogado, não demanda ação judicial e é fundada em justo título ou outro documento que comprove a origem da posse.


A princípio, admite-se tanto a usucapião ordinária (com justo título e prazos inerentes) quanto extraordinária além das espécies especiais urbana e rural.


O requerimento a ser apresentado ao registrador de Imóveis deve respeitar os requisitos da petição inicial, com os elementos do art. 3º e os documentos originais exigidos pelo art. 4º do Provimento 65/2017 do CNJ e deverá conter:


“I – ata notarial lavrada pelo tabelião do local do imóvel para prova do tempo da posse e as circunstâncias com aplicação do art. 384 do Código de Processo Civil.
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, engenheiro ou arquiteto com prova da anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional (ART para os engenheiros ou RRT para os arquitetos) e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes”.

O inciso II do art. 216-A exige que os titulares de direitos averbados ou registrados na matrícula, inclusive reais sobre o imóvel pretendido, assinem a planta.


Destarte, embora haja a possibilidade de reconhecimento de usucapião pela via extrajudicial de imóvel sobre o qual pese garantia real, dificilmente esta será a forma, posto que é improvável a anuência de credor com garantia real sobre o imóvel pretendido.


Igualmente, exige-se a assinatura dos titulares de direitos averbados ou registrados nas matrículas dos imóveis confinantes.


Não conseguindo ou não sendo possível colher a assinatura de qualquer dos titulares de direitos sobre o imóvel e sobre imóveis confinantes, que podem ser atingidos pela aquisição originária representada pela usucapião, o registrador deverá providenciar a notificação pessoal, podendo delegar a incumbência ao oficial de títulos e documentos, ou pelo correio, para manifestação em 15 dias, sob pena de o silêncio significar concordância.


Com efeito, caso o notificado esteja em local incerto e não sabido ou não seja encontrado, a notificação se dará por edital publicado em jornal de grande circulação, por duas vezes, com prazo de 15 dias cada um, ou por meio eletrônico regulamentado pelo Tribunal Estadual para manifestação dos interessados, igualmente interpretado o silêncio como concordância.


No caso de Condomínio Edilício, basta notificar o síndico.


Não havendo qualquer impugnação e se a documentação estiver em ordem, cabendo à formulação de exigências pelo oficial, o imóvel será registrado em nome do requerente, inclusive com abertura de nova matrícula, sem extinguir automaticamente eventuais gravames judiciais, que deverá ser requerida - art. 21 do Provimento 65/2017 do STJ.


Meu pedido de usucapião extrajudicial foi negado. E agora?


Primeiramente, se tudo está conforme o estabelecido em lei, o registrador não poderá negar seguimento a usucapião extrajudicial. Se mesmo assim o registrador negar o seguimento, caberá o procedimento de dúvida registral.


O pedido via cartório só pode ser negado pela falta de documento apresentado; se houver oposição dos titulares dos direitos reais; se Estado, Município ou União apresentarem algum tipo de oposição.


Nesse caso, o procedimento será encaminhado ao Juízo competente e o possuidor poderá protocolizar, complementando os documentos, a petição inicial seguindo, a partir daí o procedimento dos arts. 318 e seguintes do Código de Processo Civil pelo procedimento comum.


Lembrando que a usucapião extrajudicial é opcional e nada impede que a parte opte pela propositura da ação judicial, no entanto, em ambos os casos a parte deve estar assistida por um advogado.

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