Despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio: quem paga?

Esse é um dos assuntos que trás muita confusão por parte do locador e locatário, causando muita dor de cabeça aos síndicos. Se você também não sabe as diferenças, fique tranquilo(a) que irei abordar de forma simplificada esses dois temas.

O que são despesas ordinárias?


Despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração do condomínio e seu funcionamento. A definição de despesas ordinárias consta do art. 23, § 1º, da Lei 8.245/1991. Senão vejamos:


Art. 23. (...)

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.


A enumeração das despesas ordinárias é meramente exemplificativa. Ou seja, existem outras formas de despesas não relacionadas no artigo acima, como por exemplo: gastos com cópias reprográficas, manutenção de conta bancária, correios para envio de balancetes etc.


O que são despesas extraordinárias?


Despesas extraordinárias são aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção (e administração) do edifício, mas interessam à estrutura do edifício ou, de alguma forma, aumentam o seu valor.


A definição de despesas extraordinárias consta do art. 22, parágrafo único, da lei 8245/91.


São exemplos dessas despesas: a substituição de piso da entrada do prédio, a construção de piscinas, de churrasqueiras, de quadras poliesportivas, substituição de esquadrias, pintura da fachada, das empenas e dos poços de aeração e iluminação, pintura de esquadrias (janelas) da parte externa, substituição de canos que impeçam o fornecimento de água, troca de componentes elétricos, impermeabilização e conserto de vazamentos de grandes proporções, reforma ou substituição de elevadores, reparo no telhado, indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação, câmeras de vídeo, sensores, portões eletrônicos, extintores, interfones, equipamentos para quadras, salas de ginástica (esteiras, aparelhos de musculação etc.), equipamentos para provimento de serviço de internet, compra de mobília para decoração do hall de entrada e aquisição de geladeira para o salão de festas.


Uma ressalva dever ser feita: a compra de mobília para decoração do hall de entrada e construção de piscina, instalação de extintores são despesas extraordinárias. No entanto, a sua manutenção deve ser considerada despesa ordinária, pois se refere à conservação. Exemplo: recarga do extintor de incêndio.


Afinal, na locação, quem paga essas despesas?


No caso de imóvel locado, os locadores respondem pelas despesas de condomínio chamadas extraordinárias. Os locatários, por outro lado, devem pagar as denominadas despesas ordinárias de condomínio na qualidade de encargos da locação.


No entanto, é muito comum os casos em que o locador aluga o imóvel e inclui todas as despesas no valor do contrato. Nesse caso, o locatário fica isento da obrigação de pagar as despesas ordinárias.


Se a unidade autônoma estiver locada, o locatário será responsável, perante o locador, pelo pagamento das despesas ordinárias, a teor do inciso XII do art. 23 da Lei 8.245/1991, jamais perante o condomínio.


Nesse caso, o pagamento da quota condominial estará a cargo do condômino, normalmente o locador, que é aquele que responde diretamente perante o condomínio.


Todavia, mesmo que não tenha efetuado esse pagamento, tem ele legitimidade para cobrar, ao depois, do locatário, as mencionadas despesas ordinárias que será fatalmente obrigado a pagar ao condomínio.


Ressalta-se que essa cobrança será efetuada como encargo do contrato de locação, desde que previstas nesse contrato.


Conteúdo produzido por Taís Siliprandi.

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